下面我给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是 房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好 记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要 开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。
首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如 果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房 地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我 们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到 写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考 上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一 样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是 在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你 过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。
第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交 5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什 么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的 成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会 感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂 亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。
第二道 关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你 的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万 的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的 一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税， 所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年 交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对 房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60％，增值额的 60％将被国家征走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。很多老板都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支，比如说工资超支。现 在全国规定每人每月的工资是800块钱，就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块 钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得 税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？就是33％。这33％就是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你 100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的 内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学 习，我发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所以 所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个 人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税。我请大家学习这样一个文件，希望你们记下来，这个 文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称，刚才 我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望大家能够记下来。财税2003 158号文件，这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规 定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格 局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷 人的。所以个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾 汉，个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人带走，它的性质跟罗宾汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉 罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国家。去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿，还剩1100多 亿，1100多亿，900多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导 高度关注，特别做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的计划，并且要把这个计划尽快地落实。我在这里可以坦率地告诉大家158号 文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关于体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下发。在下发具体高 收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显得高于打工的收入，所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就 职的时候，在就职演说里面说就要调节几个关系，包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针政策。下面简单给大家学习一下文件 的精神，如果政策法规都不懂，筹划就筹划不 来，第一条大家可以记一下关于报销问题，写这么多字就别记了，就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除个人独资企业、合伙企 业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限制责任公司，有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无 关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不允许在所 得税税前扣除，大家知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销<
