从企业的情况来看，经营规模小，业务分散是其重要原因。有相当一部分人士指出，企业不主动、积极纳税，只不过是房地产行业在纳税问题上的表面原因。行业分散度太高，缺乏绝对的业内巨无霸型企业才是真正的主因。
地产业虽然是资金密集型行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，并且在这些企业中，没有哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%。因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业以及这些行业中的巨无霸企业来讲，房地产业的有限资金被分散到庞大的行业队伍中，其分散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。
从管理上看，没有形成一个约束机制，也是目前房地产企业存在税收问题的一个重要原因。万科目前是国内房地产行业的规模企业，是上市公司，财务报表向公众公开，非常透明，财务制度也是非常健全的。所以不存在严重的偷税情况。从万科、华侨城、陆家嘴等几家老牌房地产公司的财务报表分析，房地产上市公司的税率几年来，基本上保持在一个比较稳定的水平上。从此也可以确定，最起码在房地产上市公司中，大规模偷逃税款的现象并不存在。
房地产行业税收制度不合理
从税收的角度来分析，针对房地产行业的税收制度的设置不合理是问题的关键。有关人士认为，要想既解决房地产企业的偷税款问题，又解决行业分散度问题，较好的方法是进行税收制改革。
目前的房地产行业税种多，负担重，这种税制构成，阻碍了行业的进一步整合。据资料介绍，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。涉及11个税种，有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。
税费负担重，增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展。更为重要的是，这些税款最终都转嫁到了购房者头上，无形地加重了房价的泡沫程度。另外，税种多、负担重成了部分房地产企业偷税的理由。例如，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。需要缴纳的费用就更多，名目繁多，各个地方参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本。
同时还存在税制设置方面的问题，比如，计税依据不合理。在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。另外，目前市场上，存在内外有别的两套税制，国内企业与国外企业在所得税以及三税（增值、消费、营业）收取不同，导致房地产市场上的不公平竞争。
这种税制设置的消极作用显而易见。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。
四、完善房地产税收的几点看法
显而易见，目前现行的房地产税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。应当改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变现有税种的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。
简化房地产税收，开征物业税
房地产的税制应该改革，这一点在税收理论界已经形成了比较一致的看法，其中开征物业税又是多数人的意见。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。实施物业税可以降低购房门槛，提高使用成本也就是拥有房地产的成本，从而也就加大了投资成本。
通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元/平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。
就在全国范围内开征物业税问题，有关部门还在研究之中，目前并没有形成确切的定论。但从方向上来看，开征物业税，是国际潮流，也有利于相关工作的进行。
然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。正所谓“治标不治本”。
尽管物业税的开征还没最后定夺，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。财政部有关负责人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。
借鉴国外房地产行业的管理经验
国外房地产税收的一般特点主要有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
建立一个适应我国房产租赁市场发展的税收制度
目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。我国房地产发展时间短，但是私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们就在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持久有房产。因此，在租赁市场的税收制度上还不完善。
目前，我们应当在进一步完善廉租赁税收制度的同时，建立和完善转租的税收制度，为活跃房地产的租赁市场提供税收上的保证。
强化税务管理
税务部门将进一步开展调查和分析研究，强化对房地产业的税收监控，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息，同时加大对工程的成本审核和票据管理力度，进一步严厉打击房地产涉税违法行为，特别是加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处和打击力度。
