来源： 中国税务报
基本情况
辽宁省沈阳市某房地产开发有限公司成立于2005年，注册资金1000万元，登记注册类型为中外合资企业，在沈阳市皇姑区为临时登记户籍，缴纳营业税、土地增值税、城镇土地使用税等税种，主要经营范围是房地产开发及销售。
该纳税人2008年8月纳税信息异常，在连续数月零申报的情况下，申报各税133040元，变动率为159.65%。税务人员在对该公司某月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析中，发现“预收账款”期末数大幅度增长，某月预收账款本期发生额为3506000元。被沈阳市皇姑区地税局列为评估对象。
数据采集
该公司在沈阳市皇姑区开发项目为某家园，建筑面积8万平方米，开发住宅694套，商业网点1套，竣工后销售情况良好。2006年销售额245443559元，缴纳地方各税10923028.2元。2007年开始，该公司开发的住宅楼及商业网点已处在扫尾阶段，销售额骤减，2007年销售额5630505元，缴纳地方各税417857.47元。2008年销售额1262911元，缴纳地方各税149702.61元。
案头分析
1.根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件要求，该公司已符合土地增值税清算条件，应进行土地增值税清算。
2.该纳税人2008年8月纳税信息异常，在连续数月零申报的情况下申报各税133040元，变动率为159.65%。是否存在大规模处置存量房产的情况？
3.对该公司某月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现“预收账款”期末数大幅度增长，某月预收账款本期发生额为3506000元。预收账款未结转收入，是否有销售尾房未申报的现象？
实地核查
针对以上疑点，皇姑区地税局评估人员并没有急于约谈纳税人，而是对该公司的有关销售情况和账务处理情况进行了进一步的实地核查，掌握外围证据。
1.通过到该开发项目某家园的外调，发现如下问题：
（1）该小区地下车位130余个，只有不到30个空位，剩余车位已被占用。
（2）该小区开发商业网点一套，面积为868.99平方米，已投入使用，未缴纳相关税费。
2.通过对该公司按照评估人员要求填制的《开发项目基本情况统计表》、《各项税费缴纳情况统计表》、《购买发票情况统计表》、《工程结算情况统计表》及明细账簿等研究分析，发现该公司存在甲方提供原材料现象。
3.通过对该公司土地拆迁补偿合同、建筑施工合同、往来账款的调查，发现该公司存在以房抵债现象。
举证约谈
根据掌握的上述情况，皇姑区地税局评估人员向该公司财务人员发出约谈通知，要求对以上情况作出合理解释。面对大量详实的调查资料，财务人员不得不承认存在少缴营业税、土地增值税、城市房地产税等问题。
1.该项目已售面积超过85%，根据税务机关要求，将进行土地增值税清算。
2.2008年某月申报税款133040元，为销售地下车位取得收入2660800元应缴纳营业税款，但未缴纳城市房地产税。
3.预收账款3506000元，为以868.99平方米商业网点抵顶的动迁补偿款，因未开具发票，未确认收入，未缴纳相关税款。
4.地下车位只销售了30余个，其余被占用车位是公司员工的自用停车位以及出借给相关单位和个人的停车位，将提供相关协议。
5.在施工过程中供应了部分钢材及水泥等材料，总金额3087593.81元，已部分申报。
评估处理
按照税法相关规定，评估人员作出了补缴税款建议。销售地下车位应补缴城市房地产税319296元，以商业网点抵顶动迁补偿款应补缴营业税175300元，补缴土地增值税35060元，甲方提供原材料应扣缴营业税41993.98元，以上补税共计571649.98元。
