来源： 中国税务报
基本情况
辽宁省营口市某房地产开发公司，2000年注册，主要从事房地产开发业务。营口市地税局通过系统纳税评估，发现其开发的某项目纳税额低于行业平均水平，随即对其进行评估分析。
案头分析
经查，2005年，该公司开发的项目为某住宅小区。该项目于2006年开始销售，可销售建筑面积26300平方米，到2007年12月基本售完。截至2007年12月，共收取房屋销售款62038650元，应纳税3412125.75元，实际入库税款为2461734.65元。
1.截至2007年12月，共收取房屋销售款62038650元。组成如下，有44821420元房屋销售款，申报了营业税；有2217230元预收款计入“其他应付款”科目；有15000000元计入“预收账款———房屋销售款”科目。其中，“预收账款———房屋销售款”科目中，有25套房屋的销售款6093200.5元从“预收账款———房屋销售款”科目直接转入“其他应付款———退房款专户”科目，退房数量多、金额大。
2.该公司“预收账款——房屋销售款”科目中，8906799.5元未结转收入，也未按规定申报营业税。
3.该公司向某单位出售房屋8120.5平方米，形成退房款6093200.5元，计入“其他应付款——退房款专户”科目，未缴纳营业税。
4.该公司附属30个车库、80个仓库房全部售出，预收房款2217230元，计入“其他应付款”，未开具正规发票，用收款收据代替正式发票，未缴纳营业税。
5.该公司2007年9月与某旅店签订租赁合同1份，出租面积2000平方米，租赁期15年，租赁合同未按规定贴花，未缴纳印花税。2007年签订《外销商品房预售合同》，未缴纳印花税。
举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员在进行外围调查核实的基础上，向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司负责人、会计进行了如下解释。
1.关于25套房屋的销售款6093200.5元未申报营业税问题。会计称，这25套房屋的业主已经退房。评估人员到市产权交易中心进行调查取证，结果证明，该公司向某单位出售房屋8120.5平方米，总房款6093200.5元，签订了《外销商品房预售合同》，并已在产权中心备案，并未办理退房的相关登记，退款并未实际形成。评估人员提供了市产权交易中心出具的证明，在事实面前，该公司负责人和会计承认并未退房，此项销售款应申报但未申报缴纳营业税。
2.关于该公司“预收账款——房屋销售款”科目中8906799.5元未结转收入，也未按规定申报营业税问题。会计解释说，这部分已售房屋的尾款未到位。评估人员指出，这不是理由。根据《营业税暂行条例》第十二条，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”之规定，及权责发生制的会计原则，该款项应当转入当期销售收入申报营业税。最后，会计承认未按规定申报营业税。
3.关于附属车库、仓库房无销售发票问题。该公司负责人和会计开始说，不知道附属车库、仓库销售还要开发票。经过评估人员宣传解释，该公司负责人和会计承认未按规定开具发票，存在对外开具收据代替正式发票使用的行为，未缴纳营业税。
4.关于该公司2007年10月与某旅店签订租赁合同1份，出租房屋面积2000平方米，租赁期15年，租赁合同未按规定贴花少缴印花税810元问题。会计承认当时未缴，情况属实。
评估处理依据《税收征管法》的有关规定，评估人员提出处理建议。
1.该公司应就未缴纳营业税部分的房屋销售款17217230元，补缴营业税946947.65元，未按规定贴花应补缴印花税3443.45元。
2.该公司2007年9月与某旅店签订租赁合同1份，出租房屋面积2000平方米，租赁期15年，租赁合同未按规定贴花，应补缴印花税810元。
3.对该公司未按照规定期限缴纳之税款，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
4.该公司收取附属库房款2217230元未入账，虚假退房款6093200元，造成少缴营业税属于逃税行为，处以0.5倍罚款。对租赁合同未按规定贴花行为，处以3倍罚款。
