来源：中国税网
摘要：从北京市房地产交易管理网查询，该单位自2007年10月至今，网上签约金额约286944.9万元，检查期间尚有约30万平方米因预售许可证到期无法查到销售信息。因此检查人员以此为线索，以“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款”和“主营业务收入”科目为检查重点，同时与其销售台账进行核对，从而对其地方各税的缴纳情况进行检查。
一、案件背景情况：
1．案件来源：该案件为市局专项案件。
2．纳税人基本情况：
该单位成立于20XX年XX月XX日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金2000万美元，法人代表AA，身份证号码：xxxxxxxxxx，联系电话：XXXX.经营范围：……，注册地点北京市……，营业执照号：xxxxxxxxx，税务登记证号：xxxxxxxxx，开户银行：中国XXXX，账号：，在地税局缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土增税、城镇土地使用税等。
二、检查过程及采取的稽查方法和手段：
1．工作思路的选择及把握：
从北京市房地产交易管理网查询，该单位自2007年10月至今，网上签约金额约286944.9万元，检查期间尚有约30万平方米因预售许可证到期无法查到销售信息。因此检查人员以此为线索，以“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款”和“主营业务收入”科目为检查重点，同时与其销售台账进行核对，从而对其地方各税的缴纳情况进行检查。
2.开发项目简介：
该单位开发项目名为“XX居住区”，项目类型为住宅，该项目位于朝阳区，共由5#、6#、7#、8#四个地块组成，总占地面积为189688.05平米，分两期开发，共26栋楼，分别于2005年12月开工建设，2006年4月开始取得预售许可证，2006年7月开始预售并取得预售收入。截至2009年7月除底商、5号地块地下车库和7号地块地下车库尚未销售外，其余基本销售完毕。2006年7月至2009年7月该单位已销售房屋1722套，可售面积为570，510.44平米，已销售面积为378，573.34平米，销售均价为20，000元/平米；出售地下车库车位共计181个；出租地下车库车位累计176个。
三、违法事实及处理结果：
（一）违法事实：
1、营业税
该单位营业税的计税收入为取得的商品房预售及地下停车位预售收入、出租车位收入、代收的价外费，分别在“预收账款”、“应收账款”和“其他应付款”科目进行核算；其适用营业税税目为“销售不动产”、“服务业”，税率为5%.2007年1月至12月共计取得计税收入共计4228822567.24元，应缴纳营业税211441128.36元，已缴纳营业税214429478.55元，多缴纳营业税2988350.19元；2008年1月至12月收到计税收入共计1011263436.02元，应缴纳营业税50563171.80元，已缴纳营业税49905773.56元，少缴纳营业税657398.24元；2009年1月至7月收到计税收入共计1007259259.42元，应缴纳营业税50362962.97元，已缴纳营业税49113913.70元，少缴纳营业税1249049.27元。
因此，该单位2007年1月至2009年7月共计取得计税收入6247345262.68元，应缴营业税312367263.13元，已缴营业税313449165.81元，多缴纳营业税1081902.68元。
2、城市维护建设税
该单位城市维护建设税适用税率为7%.该单位于2007年3月从中外合资企业变更为内资企业（有限责任公司），因此2007年4月至2009年7月该单位共取得计税收入5644226534.68元，应缴纳营业税282211326.73元，应缴纳城市维护建设税19754792.87元，已缴纳城市维护建设税19135473.00元，少缴纳城市维护建设税619319.87元。
3、教育费附加
该单位教育费附加率为3%.2007年4月至2009年7月该单位共取得计税收入5644226534.68元，应缴纳营业税282211326.73元，应缴纳教育费附加8466339.80元，已缴纳教育费附加8200917.02元，少缴纳教育费附加265422.78元。
4、城镇土地使用税
（1）该单位开发项目土地等级为五级，总占地面积为189，688.05平米，目前除底商、5#地块车库和7#地块车库尚未销售外，其余已基本销售完毕。
（2）该单位售楼处为租用东风乡乡政府的土地，占地面积为33333.50平米（50亩），土地等级为五级。
2007年1月至6月，该单位计税面积169011.65平方米，应缴纳城镇土地使用税84505.82元，2007年7月至12月，该单位计税面积127488.68平方米，应缴纳城镇土地使用税191233.02元；因2007年的城镇土地使用税合并在2007年10月征期缴纳，所以全年共应缴纳城镇土地使用税275738.84元，已缴纳城镇土地使用税549674.49元，多缴纳273935.65元；2008年1月至6月，该单位计税面积117701.42平方米，应缴纳城镇土地使用税176552.14元，已缴纳城镇土地使用税209560.41元，多缴纳33008.27元；2008年7月至12月，该单位计税面积111667.35平方米，应缴纳城镇土地使用税167501.02元， 已缴纳城镇土地使用税199542.42元，多缴纳32041.40元；2009年1月至6月，该单位计税面积107560.06平方米，应缴纳城镇土地使用税161340.09元，已缴纳城镇土地使用税154857.78元，少缴纳6482.31元。
因此，该单位2007年1月至2009年6月，合计应缴纳城镇土地使用税781132.09元，已缴纳城镇土地使用税1113635.10元，多缴纳城镇土地使用税332503.01元。
5、土地增值税
该单位目前开发、销售的项目用途为住宅，土地增值税按1%的税率预缴。该单位2007年1月至12月收到计税收入共计4228307074.24元，预征率为1%，应预缴土地增值税42283070.74元，已预缴土地增值税42221038.54元，少预缴土地增值税62032.20元；2008年1月至12月收到计税收入共计1010040202.02元，应预缴土地增值税10100402.02元，已预缴土地增值税10122346.83元，多预缴土地增值税21944.81元；2009年1月至6月收到计税收入共计616017734.00元，应预缴土地增值税6160177.34元，已预缴土地增值税6165743.80元，多预缴土地增值税5566.46元。
因此该单位2007年1月至2009年6月合计少预缴土地增值税34520.93元。
6、个人所得税
（1）通过对该单位应付工资、应付福利费和管理费用等科目及工资计算表、完税凭证等进行检查，该单位计税工资为基本工资、补贴、年终奖金、补充医疗商业保险，个人所得税由个人负担，公司代扣代缴。2007年1月至12月该单位员工人数为109人，计税工资为13949031.04元，应代扣代缴个人所得税2356049.05元，已代扣代缴个人所得税2345732.90元，少代扣代缴个人所得税10316.15元，少代扣代缴的原因为发放的“补充商业保险”共计65204.26元未合并工资计税；2008年1月至12月员工人数为140人，计税工资为17044316.19元，应代扣代缴个人所得税2335778.99元，已代扣代缴个人所得税2323370.39元，少代扣代缴个人所得税12408.60元，少代扣代缴的原因为发放的“补充商业保险”共计72801.34元未合并工资计税；2009年1月至7月员工人数为133人，计税工资为12114188.06元，应代扣代缴个人所得税1907071.43元，已代扣代缴个人所得税1895276.20元，少代扣代缴个人所得税11795.23元，少代扣代缴的原因为发放的“补充商业保险”共计77471.74元未合并工资计税。因此该单位2007年1月至2009年7月合计少代扣代缴个人所得税34519.98元。
（2）该单位向销售人员、临时工发放劳务费并代扣代缴个人所得税。2007年1月至2009年7月，共发放劳务费15888407.26元，应代扣代缴已代扣代缴个人所得税共计3167257.82元，经检查暂未发现问题。
7、印花税
检查组对该单位的营业账簿、销售、土地出让等合同的印花税缴纳、画销情况进行了抽查检查，土地租赁合同1份，应缴纳已缴纳印花税12，600.00元；房屋租赁合同1份，应缴纳已缴纳印花税21，552.00元；另经检查发现有56份商品房预售合同应缴纳印花税153，123.92元，已缴纳印花税153，854.00元，但未进行画销。
8、企业所得税
该单位企业所得税在国税局缴纳。
9、城市房地产税和房产税
（1）该单位办公用房为租赁中国TTTTT房屋；
（2）该单位于2007年3月从中外合资企业变更为内资企业（有限责任公司），因此2007年1月至3月应缴纳城市房地产税，2007年4月以后开始缴纳房产税。该单位计税房产为售楼处及出租车位，由于未结转固定资产，因此其计税依据按实际完成投资额计算，该单位将售楼处开发成本记入 “开发间接费——售楼处”科目，车位开发成本记入 “营业成本——车位成本”科目。经检查，该单位售楼处于2006年9月开始投入使用。
①城市房地产税
2007年1月至2007年3月，该售楼处城市房地产税的计税金额为11626405.00元，应缴纳城市房地产税24415.45元，已缴纳城市房地产税22062.75元，少缴纳城市房地产税2352.70元。
②房产税
2007年4月至6月该售楼处房产税的计税金额为11626405.00元，应缴纳房产税24415.45元，已缴纳房产税66188.25元，多缴纳41772.80元；2007年6月至12月，该售楼处房产税的计税金额为11785506.57元，应缴纳房产税49499.13元，已缴纳房产税0元，少缴纳49499.13元；2008年1月至6月，计税金额为13463165.57元，应缴纳房产税56545.30元，已缴纳88244.22元，多缴纳31698.92元；2008年7月至12月，计税金额为13463165.57元，应缴纳房产税56545.30元，已缴纳0元，少缴纳56545.30元；2009年1月至6月，计税金额为13994148.57元，应缴纳房产税58775.42元，已缴纳88244.22元，多缴纳29468.80元。
（3）该单位于2008年11月开始将其建造的地下停车场部分车位对外出租，经检查，2008年12月至2009年6月，该单位出租地下停车位应缴纳未缴纳房产税63525.00元。
综上所述，该单位2007年1月至2009年6月，应缴纳城市房地产税24415.45元，已缴纳城市房地产税22062.75元，少缴纳城市房地产税2352.70元；应缴纳房产税共计309305.59元，已缴纳房产税242676.69元，少缴纳房产税共计66628.90元。
（二）处理意见和依据
1、城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条、第四条的规定，该单位应补缴城市维护建设税619319.87元。
2、教育费附加：根据京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》第一条的规定，该单位应补缴教育费附加265422.78元。
3、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条、京地税地[2006]509号《北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》第一条的规定，该单位应补缴土地增值税34520.93元。
4、城市房地产税和房产税：根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第三条、京财税[1998]795号《城市房地产税有关政策和征管问题的通知》的规定，该单位应补缴城市房地产税2352.70元；根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条及京财税[2007]136号《北京市财政局北京市地方税务局转发财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策通知》的规定，该单位应补缴房产税66628.90元。
5、个人所得税罚款：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定，对该单位处以应代扣代缴未代扣代缴个人所得税1.5倍的罚款51779.97元。
6、印花税罚款：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款，国税发[2004]15号《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》第一条的规定，对该单位处以未画销印花税1倍的罚款153，854.00元。
7、滞纳金：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条，财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第三条的规定，对该单位未按规定缴纳的城市维护建设税、土地增值税、城市房地产税和房产税从滞纳之日起，按日加收万分之五的滞纳金：对城市维护建设税加收滞纳金140302.38元；对土地增值税加收滞纳金36084.79元；对城市房地产税和房产税加收滞纳金共计9452.43元。
四、案例点评解析
（一）对于在检查期间企业经济性质发生变化的，要特别注意其变更的时点对缴纳税种的影响，特别是内外资企业的变化对涉及的税种影响比较大。
（二）在对个人所得税进行检查时不仅要对相关“应付工资”、“应付福利费”等科目进行检查核对，更要仔细翻阅凭证，从中寻找蛛丝马迹，从而发现是否有应税项目没有并入应税所得计算应代扣代缴的个人所得税。
