来源；辽宁国税
背景资料
A市某房地产开发公司开发建设了地处闹市的一处小区：W小区。开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。公司已按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。
案情重现
根据选案安排，A市地税局稽查局于2004年5月对该房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。从账面情况看，该单位只有预收购房款，没有销售收入，而且该公司已按规定纳了税。
但是稽查人员在细心的检查后还是发现了疑点：W小区地势这么好，按理说应是旺销，为什么竣工这么长时间却没有销售收入呢?检查人员继而调取了该公司的记账凭证及发票，经检查发现了如下问题：
2003年6月，该公司从财务费用中支付房地产开发建设贷款利息110万元。该公司在商品房尚未竣工之前将开发商品房的借款费用全部放入财务费用，直接影响了当期利润，少申报应纳税所得额110万元。
2003年7月～l2月，该公司开出售房发票共598.45万元。公司财务人员称，公司尚欠施工方工程款，施工单位没有开具发票，建安工程费未进开发成本。因此，开出的建安发票也不能转入销售收入。公司的做法违反了房地产企业会计制度，减少了应税所得额。稽查人员按工程决算书中的建安工程费计入开发成本。按配比原则计算后，开发成本1155形平方米。7月～l2月共销售3627平方米，成本418.91万元，扣除已从预收账款中缴纳的营业税32.91万元，调增当期应纳税所得额146.63万元。
从报表分析，该公司近几年大量开发商品房，其开发费用增长较快，可能存在以费用抵购房款的情况。稽查人员重点审查了开发成本明细账，对于发生额较大的支出，一笔笔调阅其原始凭证。在审查2003年8月的一份凭证时，发现该单位应付给土地管理局开垦费170万元，土地管理局应支付该公司购房款90万元。该公司账务处理如下：
借：开发成本800000
贷：银行存款800000
该公司将土地管理局的购房款冲抵，少申报缴纳营业税及附加4.95万元。
违法事实
(1)在商品房尚未竣工之前将开发商品房的借款费用全部放入财务费用，影响当期利润，少申报应纳税所得额110万元。
(2)违反房地产企业会计制度，不将开出的建安发票转入销售收入，减少了应税所得额146.63万元。
(3)以费用抵购房款，用付给土地管理局的开垦费冲抵土地管理局的购房款90万元，少申报缴纳营业税及附加4.95万元。
处理决定
根据《税收征收管理法》第六十三条规定，稽查局将该公司行为定性为偷税，并作出以下处理决定：追缴该单位营业税及附加4.95万元、企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。
议案说法
近年来，房地产开发公司为了偷逃营业税，常以建安工程施工费、土地价款等开发费用冲抵购房款。检查时，除对成本明细账进行审查外，还应结合原始凭证进行审查，核实其应付款项与实际支付的款项有无差额，是否存在以开发费用抵购房收入的现象。
商品房已竣工、房屋已销售，开发商为达到偷逃企业所得税的目的，不及时结转当期损益。检查时应注意调取相关发票，查其是否实现收入。对于没有按规定结转的，可按配比原则结转当期损益；对部分成本核算不真实的企业，应核定征收企业所得税。
