来源；中华会计网
在湖北省黄石市，所有的房地产企业都知道，在税收上“打马虎眼”肯定是要“吃大亏”的。因为黄石市地税局稽查局推出的“三化”稽查，已经让不少的房地产企业见识到了地税稽查部门的厉害。这里所说的“三化”稽查，就是黄石市地税局稽查局早在2007年就提出，并且经过不断实践已经比较成熟的一套制度，即对房地产业税收的稽查实行专业化、项目化、立体化。
黄石市地税局稽查局局长许升祥说，房地产业具有很强的专业性、技术性。近年来，税务部门虽然采取了很多管理措施和方法，不断加大对房地产业的税收征管和稽查力度，但过去那种分散型的、陈旧的稽查方式，容易造成检查开发项目前后不一致，政策执行不统一，处罚尺度不一，稽查过程中容易造成漏项或重复。同时，稽查人员的素质、稽查管理模式都会影响税务稽查的深度和广度。只有实施专业化、项目化、立体化稽查，才是解决这一问题的有效途径。
专业化压缩“作假”空间
据了解，所谓的“专业化”稽查，就是指税务稽查部门突破传统的稽查观念，运用房地产业专业知识，采用专业方法和手段对房地产开发项目进行税务检查。许升祥说，房地产行业具有鲜明的行业特点，特别是与税收密切相关的工程造价的计算专业性更强。即使有很高的税收业务水平和很强的税收稽查能力，如果不懂房地产开发专业知识、不懂工程造价的审核，对房地产的税收稽查也只能是表面的、肤浅的。
为此，黄石市地税局提出了“专业化”稽查的理念，要求稽查人员从熟悉房地产的开发流程做起，了解规划审批、土地转让出让、拆迁、工程勘察设计、工程招投标、施工、预售及销售各环节，根据案情的需要委托工程造价评估机构对施工成本进行专业审查或稽查人员自行审查，建立工程造价评估制度，设立施工成本预警值等。稽查局将审查工程造价的真实性作为税收稽查的重点，这大大出乎开发商的意料。检查人员的专业用语、各种有力的专业证据使开发企业会计作假的空间缩小、隐蔽性降到最低。
项目化促税收稽查有始有终
对黄石市地税局的稽查干部来说，房地产业税收稽查不光要有理有据，更要有始有终。为此，他们提出了“按项目选案、按项目开展评估、按项目做好查前准备、按项目实施检查、按项目加强后续管理”的项目化税收稽查新理念，对每个房地产开发项目实施全面完整的检查，不让一个案子不了了之。
据介绍，房地产的开发经营具有开发周期长、连续性、滚动性特点，在财务管理和税收征管上，项目核算环节问题突出，成本在各个开发项目之间、同一项目分期开发项目之间、同一核算项目不同完工程度、已销未销开发产品之间分配的随意性较大。
根据这一现状，黄石市地税局稽查局按照开发项目建立稽查台账，包括纳税人的基本信息、取得土地信息、项目规划审批和设计、建筑招投标及施工资料、房屋预售及销售环节资料、产权登记确认环节资料等等。按项目开展税收检查，按项目跟踪管理，保证了税务管理的连续性，避免了稽查缺位、脱节，保证了未完事项的后续检查，解决了成本对象核算不清的问题。清清楚楚的分项管理，不仅让开发企业理顺账务中的成本分配，也使税务稽查人员理清了查账思路。
立体化让税收稽查有的放矢
据了解，一个房地产项目从拍到土地到工程设计，从开工建造到封顶销售，涉及很多政府部门，而且房地产开发经营环节多、关联的单位和个人多，对该行业采取“就账查账”的检查方式，不可能取得好的效果。根据这一特点，黄石市地税局稽查局与国税、工商、土地管理、建设、房管、金融等部门建立信息共享数据库，对房地产企业实行“立体化”的检查。检查人员根据采集的房地产开发企业的相关信息，深入开发现场，到企业售楼处实地核查销售价格和销售情况，从建筑规模、建筑成本、已售面积等各方面核实企业的成本和收入，同时从房屋管理部门调取测绘报告，确认商品房实际开发面积，据以计算企业销售额，使房地产行业的检查做到有的放矢。
经过3年多的不断实践，黄石市地税局的稽查干部已经将“三化”稽查运用得炉火纯青，累计查补入库税款1亿多元。2010年9月，一家房地产公司在其开发的房地产项目一期工程竣工备案后，以公用部分的成本费用无法分清为由决定合并纳税，这样企业的税负就会大大降低。但是，稽查三科科长闻远和同事对该企业提供的工程造价资料进行研究，并请教了专业工程造价师，掌握了实际情况。在和该企业负责人约谈时，闻远用非常专业的术语提出了不同的意见。该房地产公司负责人听完闻远的介绍后，很快转变态度，表示“该申报的申报，该调整的调整”，并对稽查人员在税收与工程建造方面的专业水平十分钦佩。还有一位房地产开发企业的总经理由衷地说，以前不少同行心存侥幸，瞒收入、瞒面积甚至瞒项目，现在在税收上再瞒天过海实在是一件不容易的事情。
