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一、纳税人基本情况
青岛syhd房地产开发有限公司成立于2004年，经济性质为私营， 2005年所得税申报销售（营业）收入0元，应纳税所得额为0元。2006年申报销售（营业）收入3982万元，经纳税调整后应纳税所得额65.2万元，应缴已缴企业所得税21.5万元，实际缴纳所得税41.5万元。该公司的工程项目位于即墨市振华路南侧，截至检查期间仅开发了豪第九号（一期）住宅楼，建筑面积16809.57平方米，已于2006年10月取得商品房预售许可证，尚未办理竣工证明，也未正式交付业主使用。
二、案件来源
根据税收专项检查工作计划，稽查人员对青岛syhd房地产开发有限公司2005-2006年度的纳税情况进行了检查。
通过检查发现该公司开发产品未按房地产税收政策核算所得税，另外其通过股权转让隐匿土地转让收益未缴纳所得税的违法事实，且转让土地收益是通过先投资后股权转让“两步走”的手段，完全在帐外循环，具有很大隐蔽性。
三、检查过程
检查组针对房地产业的经营特点和经营方式，拟订了检查预案，明确了检查思路。检查人员首先审查了其土地使用权证、规划许可证、施工许可证以及预售许可证等基础性资料，对该公司经营状况有了全面了解。在此基础上结合该公司的帐务核算资料以及工程项目的销售情况，重点审核了主营业务收入、开发成本、期间费用等账簿和有关记账凭证等原始资料，对该公司纳税情况有了深入了解。同时通过约谈进一步掌握了该公司的经营以及发展状况。经查发现如下涉税问题：
（一）开发产品不符合收入确认条件，未按规定预计利润率计算交纳企业所得税
该公司“豪第九号（一期）”项目于2005年5月取得建筑施工许可证，于2006年10月取得商品房预售许可证。但在2006年底前尚未取得竣工验收证明，所售开发产品也未交付使用。按规定，在开发产品尚未竣工的情况下，不应当确认销售收入，显然，与该公司财务核算以及所得税申报缴纳情况不符。
通过调查，该公司在会计核算中将日常收取的预售房款记入“预收帐款”账户，年终一次性转为“主营业务收入”，并结转相应“主营业务成本”进行税前扣除。按规定， 该公司豪第九号（一期）住宅楼在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。2006年度“预收帐款”记载累计发生预售房款49044010.19元，预计毛利额为49044010.19×20%=9808802.04元，扣除有关期间费用及纳税调整后，应纳所得税为2586021.86元。
对以上违法事实，该公司解释说是因为初次从事房地产项目开发和经营业务，财务核算随着公司不断发展了经历业余会计记账、税务师事务所代理到目前的专职会计的发展过程，导致误认为房地产行业按预计利润率缴纳年度税款只是指季度所得税按预收帐款计算，而年度汇算清缴是按会计制度结转收入、成本，按年底账面利润申报所得税。
（二）转让土地使用权收益未按规定申报缴纳企业所得税
在与该公司法人代表胡某约谈和交流中，了解到该公司于2004年曾经给莱西市政府部门提供施工劳务，后来当地政府以土地抵帐结算工程款，随后该公司又将该土地转让给了天泰公司。但在检查中，该公司帐内并没有上述业务的任何资料记载。检查组决定不动声色，确定了先行外围调查的检查思路。期间得知我局另一检查组正在对“青岛天泰房地产开发股份有限公司”进行检查，我们及时与另一检查组取得联系并交换信息。
通过另一检查组落实并反馈的信息表明：青岛syhd房地产开发有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司于2004年2月签订“股权转让协议”1份。该协议记载syhd做为青岛天愿房地产开发有限公司的法人股东与另一股东“王丕金”转让天愿公司的全部股权给天泰公司。天愿公司的实收资本包括土地使用权1099万元。
基于上述情况，检查人员再次对胡某进行约谈，并责令其主动提供上述取得土地使用权以及投资和股权转让的有关成本资料和收入结转情况。胡某并未回避事实，但表示因距离时间较长，当时该块土地取得时手续不全，部分手续是后来补办的，因上述土地当时即已转让，有关资料没有保留，难以及时提供。鉴于上述情况，为了获取足够证据，检查组对上述业务决定进行外围调查。
1.莱西市国有土地资源管理局调查情况：通过到莱西市国有土地资源管理局查证上述地块的“国有土地使用权出让合同”，合同表明青岛syhd房地产开发有限公司于2003年5月份和莱西市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，合同记载青岛syhd房地产开发有限公司以支付4700850.00元的土地出让金获得上述地块。但在莱西市国有土地资源管理局的调查中，未能取得有关收取土地出让金的票据。通过查证“土地产权买卖协议书”证实2004年2月青岛syhd房地产开发有限公司将上述地块以投资形式转让给青岛天愿房地产开发有限公司。
2.青岛莱西天泰置业有限公司调查情况：我们通过到青岛莱西天泰置业有限公司进行调查，证实青岛莱西天泰置业有限公司的前身即为青岛天愿房地产开发有限公司，经进一步检查天愿房地产的有关记账凭证以及成立时的验资报告等有关帐务资料，发现2004年5月凭证记载：
借：无形资产 10994060
贷：实收资本——syhd 10990000
资本公积 4060
凭证后附有“土地估价报告”1份。以上证实，syhd将该地块以估价10994060元转让给了天愿房地产公司，天愿房地产公司以10994060元无形资产入账。同时，2004年5月3#凭证记载：
借：实收资本——syhd 10990000
贷：实收资本——天泰房地产 10990000
上述材料证实，青岛syhd房地产开发有限公司于2004年2月份以投资形式将该地块以10994060元的总价转让给了天愿公司。随后又将该公司的全部股权转让给了青岛莱西天泰置业有限公司。
3.对青岛syhd房地产有限公司进一步调查情况：在检查后期，该公司通过查找提供了部分当时取得该块土地时支付的出让金、契税、耕地占用税的有关票据，并进一步解释了上述业务的真实情况。有关票据表明：2001至年2002年期间上缴土地出让金550万元；2006年至2007年3月上交耕地占用税、契税799144元。
4.当事人陈述：经过上述调查，该公司转让土地的来龙去脉已是水落石出。该公司在随后的调查中，通过陈述进一步还原了整个事情经过：
1999年期间胡某在莱西市承包修路工程等项目，当地政府用上述土地抵顶工程款。由于他刚成立的青岛syhd房地产开发有限公司尚未取得开发资质，且当时此地段偏远商业价值低，所以一直想转让此地段。直到2004年初经多方协商并征得当地政府同意，才得以将该地段转让给天泰地产。
同时胡某解释当时由于公司刚成立，尚无专职财会人员，对上述土地如何转让和交易的程序不懂，只能由胡某本人到莱西土地部门、地税部门等政府职能部门咨询了解相关政策，经多方探讨才决定成立青岛天愿房地产开发有限公司，然后以股权转让形式将该地段转给青岛莱西天泰置业有限公司，这样一来可以合理避免营业税等相关税费，但由于自身业务水平所限，对该业务是否还要缴纳其他税收不明确。在办理过程中，经历多个部门和环节，这些部门和环节均未对此业务有关税费问题提出异义，导致该公司认为交易完结。青岛天愿房地产开发有限公司于2004年8月在当地工商税务部门注销。
5.调查结论。通过内查外调，表明当事人陈述和证据吻合，案情水落石出。证实青岛syhd房地产开发有限公司在2001年期间取得该地块，但当时未办理有关土地权证手续，后来陆续支付出让金及有关契税等税费。有据可查的累计支出为6299144元（5500000+799144）。2004年2月份该公司以10994060元的总价投资入股青岛天愿房地产开发有限公司。按规定以无形资产对外投资应按视同销售资产进行税务处理，缴纳企业所得税。
计算应纳税所得额为4694916元（10994060-6299144），应缴纳2004年度所得税1549322.28元。
四、案件处理
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）、《国家税务总局关于企业股权投资业务所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）以及《中华人民共和国税收征收管理法》等规定，税务机关对该公司做出补缴2006年度企业所得税2586021.86元，补缴2004年度企业所得税1549322.28元的决定，并按规定加收滞纳金。
五、案例分析
（一）加强日常管理和税收辅导， 杜绝因纳税人对税收政策不明确造成税收流失。因房地产行业的特殊性，决定了其适应部分特殊的税收政策。税务主管部门应该联系实务进行针对性的业务辅导，要深入企业，了解企业具体项目的开发进度、楼盘销售状况，及时进行纳税辅导。不仅仅限于空洞的税法说教，要不断提高纳税人的自觉履行纳税义务的觉悟和自行纳税的能力。
（二）对土地转让以及股权转让行为应重点检查，杜绝帐外隐匿应税收益，造成税收流失。随着社会经济的发展，投资主体多元化的产生，投资者之间转让企业投资股权的现象越来越普遍，由于股权转让只涉及到企业股东之间，交易相对比较隐蔽，甚至一方不入帐，所产生的税收难以监管。同时不同的交易行为适用的税收规定不同，在不同税种国、地税分管的情况下，股权交易更易造成税收的流失，同时也容易掩盖其他环节的应税收益。该案中，被查单位采取以土地投资成立新的公司，再实施股权转让的方式，可以说“成功”避免了营业税，同时造成股权转让环节没有增值收益的假象，试图逃避所得税。因此在对房地产行业的税收检查中，一方面对相关税收政策应有较好把握，另一方面应有清晰的检查思路，坚持具体情况具体分析，综合考虑各种因素，随时调整检查思路。
（三）加强与国土或其他部门信息沟通，及时堵塞违法行为的发生。综合社会各种信息资源，做到齐抓共管，避免因信息不通造成漏征漏管、税收流失的现象。对房地产行业应会同国土、房产管理、地税、工商以及其他相关职能部门联合制定信息交换平台，对各自职责范围内的信息及时进行情报交换。
