（来源:中国税收信息网 ）
房产税纳税审查要点
一、房产税政策
房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的纳税人是房屋的产权所有人，产权属国家所有的，由经营管理单位缴纳，产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税实行从价计征和从租计征，对于纳税人自用的房产实行从价计征；对纳税人出租的房产实行从租计征。计算公式为：
从价计征应纳税额=房产原值×（1-10%至30%）×1.2%
从租计征应纳税额=租金收入×12%
房产税按年征收，分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、审查房产税应注意的问题
1.对实行从租计征的房产，不得再实行从价计征。在按房产原值计征房产税时，应将出租房产的原值从企业房产原值总额中剔除。
2. 与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施，如暖气、下水管等，应计入房产原值征收房产税；独立于房屋之外的建筑物如围墙、烟囱、游泳池等，不属于房产的范畴，不征房产税。
3.以房屋作价投资联营的企业，如果投资者参与投资利润分红，共担风险，则由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。
4.产权出典的，由对房屋具有支配权的承典人缴纳房产税。
5.对免税单位（如国家机关）租给免税单位的房产仍应按规定征收房产税。
6.对于融资租赁的房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式。所以，在计征房产税时，应以房产余值计算征收。出租人和承租人均可为房产税的纳税人，由当地政府具体确定。
7.从2001年1月1日起对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
8.对外资企业和外籍个人的应税房产按规定应当征收城市房地产税，不征房产税。
三、房产税审查要点
（一）自用房产审查要点
审查房产的原值是否真实，有无少报、瞒报的现象。审查“固定资产”账簿中房屋的造价或原价是否真实、完整，有无分解记账的情况。同时，要注意纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，是否按规定增加其房屋原值，有无把其改建、扩建支出列作大修理范围处理的情况。审查纳税人“在建工程”明细账，看有无已完工交付使用的房产继续挂账，未及时办理转账手续，少记房产原值的情况。必要时要深入实地查看，看企业是否有账外房产。
（二）出租房产审查要点
1.审查“其他业务收入”等账户和房屋租赁合同及租赁费用结算凭证，核实房产租金收入，有无出租房屋不申报纳税的问题。注册税务师应当对企业周围的房产进行实地检查，发现有房屋出租而无账面记载租金收入的，应当注意是否存在将租金收入记入“其他应付款”等往来账户而漏计房产税。
2.审查有无签订经营合同隐瞒租金收入，或以物抵租少报租金收入，或将房租收入计入营业收入未缴房产税的问题。
3.审查有无出租使用房屋，或租用免税单位和个人私有房产的问题。
（三）应纳税额审查要点
1.审查征免界限的划分。税法规定，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税；企业停办（不含停产）、撤销闲置不用的房产不征税。应注意纳税人有无将免税房产申报纳税，或任意扩大免税范围等错计房产税问题。对于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应注意有无未缴房产税的问题。
2.审查房产税计算纳税的期限。对于新建、改造、翻建的房产，已办理验收手续或未办理验收手续已经使用的，是否按规定期限申报纳税，有无拖延纳税期限而少计税额的问题。
3.审查房产税纳税申报表，核实计税依据和适用税率的计算是否正确。对于固定资产账户未记载的房产原值，或房产原值明显不合理的应提议纳税人按有关程序进行评估，以保证计税依据的准确完整。
四、案例
某商品流通企业拥有１座商场和8间门面房，商场自用，门面房对外出租。公司“固定资产”明细账显示，房产原值500万元，其中，商场房产原值为300万元，8间门面房原值共200万元。门面房每月每间租金为1200元。本年度委托施工企业建设营业用房一座，4月份验收并交付使用，工程造价400万元。该省规定按房产原值一次扣除30％后的余值计税。公司全年申报缴纳房产税元，计算过程如下：
应纳房产税=5000000×（1-30%）×1.2%+1200×12×8×12%=42000+13824=55824（元）
要求：⑴指出存在的问题；
⑵计算应补（退）房产税税额；
⑶分别作出审查期在年末结账前后的调账分录。
分析：该企业出租的门面房在按租金收入征税后，对其原值不再征税，企业误按房产原值总额征税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税，而不是从下一年度起纳税。
应纳房产税=3000000×（1-30%）×1.2%+1200×12×8×12%+4000000×（1-30%）×1.2%×8÷12=25200+13824+22400=61424（元）
应补缴房产税=61424-55824=5600（元）
结账前调账分录：
借：管理费用——房产税 5600
贷：应交税金——应交房产税 5600
结账后调账分录：
借：以前年度损益调整 5600
贷：应交税金——应交房产税 5600
补缴房产税：
借：应交税金——应交房产税 5600
贷：银行存款 5600
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