为少缴增值税、契税，一些二手房的买卖双方往往低报房款；为少缴营业税，有些房介公司也帮着瞒报房价。偷漏税的“瞒价房”已成为当前二手房买卖市场不容忽视的一个问题。
蹊跷的数据
购买二手房，少报纳税基数从而少交税，听起来是省钱的妙招，可购房者林先生却不乐意，最近还就此事向有关部门投诉。这是为什么？
今年1月23日，林先生通过福州三坊房产代理有限公司看中了晋安区王庄街道珠宝路的一套单元房，签署了《房产买卖、经纪合同》，以508000元人民币购买该套房产，并付了5万元定金。事后林先生仔细琢磨《房产买卖、经纪合同》，对“房产买卖协议”中注明的“其中房产买卖价为356000元；装修及附属配套设施转让价为152000元”感到莫名其妙，因为买卖双方及中介在协商这套房子的价格时，只说它的总价是508000元，从没说过其中装修及附属配套设施值152000元，而为什么在合同里却出现了“356000元”和“152000元”这两个陌生的数据？
林先生连忙向律师咨询。律师认为，合同这样写，有让卖方逃避增值税的嫌疑。因为普通住宅的二手房交易，买方应交成交价1.55％的契税和印花税；卖方应交成交价0.05％的印花税以及20％的“增值”部分的个人所得税（购房5年内）。在这份合同里，很可能是把这套房子的增值部分转化成了“装修及附属配套设施转让价”，如果增值部分是152000元的话，卖方就得交30400元的增值税。当办理房屋所有权证过户手续时，中介公司若按356000元向房地产交易部门申报该房产的成交价格，就可以避掉30400元的增值税。与此同时，中介公司亦可省去部分营业税，而林先生自己也可省下一些契税。而通过各种手段来隐瞒增值部分，逃避增值税，正是当前二手房交易市场的普遍现象。
听了律师的分析，林先生很气愤，他觉得自己被中介给蒙了。“我购买这套房子的价格是人民币508000元，向房地产交易部门申报该房产的成交价也应该是508000元而不是356000元，152000元装修及附属配套转让价从没听说过。如果想通过这种方式来偷逃国家税收是可耻的。我不同意。”他说。
林先生认为三坊中介如果这样做不仅损害国家利益，还可能损害他的利益。因为这套房子万一以后还要再交易，而且也是按现在的成交价卖出，除非到时新买主能同意按照356000元申报，才会成交。若到时要按508000元申报，那么他就得为现在的卖主逃掉的这30400元增值税买单。
林先生现在希望中介公司按法律办事，以实际成交价向房产交易部门如实申报，并就申报价问题给他明确的答复。如果不能，就要求中止这桩买卖，返还5万元定金。
“瞒价房”的猫腻
据了解，现在二手房交易中隐报、瞒报房地产成交价格逃税的事例屡见不鲜。一位在中介公司供职多年的资深经纪人告诉记者，二手房交易申报价与实际价有偏差是普遍的事情，一是二手房大都带装修，如果把装修款算到房屋增值部分里去，缴纳增值税，显得挺冤，因为在二手房交易中装修部分如果要计算价格，不仅不会增值还会贬值；二是5年内转让的商品房，要向政府交20％的增值税，像林先生要购买的这套房子，如果增值部分是152000元的话，卖主就得交3万多元的增值税，这笔不菲的数目卖主一般都不愿意承担，那么一个办法是将它加到总房价中，抬高房价，这样必然增加了房屋出售的难度；另一个办法就是向房产交易部门少报成交价，逃避增值税，说穿了就为了自己多赚这3万多元钱而让国家去承担损失。现在大部分二手房交易都采取这第二种办法。
如果按第二种办法，一般都是买卖双方协商好的，中介公司也要向双方解释清楚定下那样一个申报价的理由，经双方认同方可写进合同，业内称之为“合理避税”。如果林先生猜测的最终只以365000基价申报的事实成立，那么，像这样未征求买方意见而只是中介与卖方进行暗箱操作，就很可能引发纠纷。
如此看来，这“合理避税”已成为二手房交易市场不是秘密的秘密，甚至是中介公司的“行规”了。
记者随后从福州房地产交易中心了解到，如果二手房交易的买卖双方申报的价格是正常的市场价格或接近市场价格的，就以此价格作为缴纳契税的依据。对交易双方没有如实申报或瞒报、漏报交易成交价格的，房产管理部门依据房地产评估中的市场比较法，根据近期已成交的交易实例，利用房地产交易程序性评估系统，从中选取出地段、建筑年代、面积、结构等状况相近的房产与需要评估的房产进行比较，初步得出一个价格，然后对所需评估的房屋进行交易日期、环境、区域等因素修正，最后确定出一个比较合理的价格。
在这里，“正常的市场价格或接近市场价格”是颇有弹性的，因为它受到交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系等等许多条件的制约。因此对于真实的成交价，房产交易部门很难监督并掌握，最终还是由买卖双方说了算，只要申报的价格不是低得离谱，一般都用不上评估的手段，这就给“合理避税”以可乘之机。
“合理避税”不合法
就“合理避税”问题，记者也请教了一些法律界人士，他们明确指出，“合理避税”不合法。房产买卖双方违背诚信原则，私下协议低报房价来偷漏税是违法的。中介公司为了讨好顾客做成生意而协助逃税漏税同样违法。《城市房地产管理法》第三十四条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。国家税法规定，纳税人在规定的期限内不缴或者少缴应纳税款的，应责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，处以500元以上1000元以下罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。法律界人士认为，瞒报成交价格行为不仅违法，而且对交易双方特别是购房一方有很大的危害。哪怕是站在卖方看，也同样有风险，因为经过鉴证的合同是具有法律效力的，如果买方事后赖账，凭合同上写明的低价付钱，卖方就会遭受经济损失。如实申报成交价格，接章纳税既是公民应尽的义务，同时也是保护交易双方利益的一种手段。
按面积收税当否
对于当前二手房交易市场愈演愈烈的“合理避税”问题，业内人士分析认为，房地产交易当事人法律观念淡薄，逃避缴纳交易税费，是虚报成交价现象的主要原因。另外，房地产市场管理部门重视程度不够，也使二手房成交价格的虚假申报情况不断发生。目前，国家尚未出台房地产成交价格申报配套政策，各地房地产市场管理部门受人员少、任务重等因素影响，在人力、物力上投入不到位，也是原因之一。
针对上述问题，业内人士认为，尽快出台房地产成交价格申报实施细则是措施之一。房地产价格申报是《城市房地产管理法》要求建立的重要制度之一，国家建设行政部门应充分调研，制定细则，指导房地产成交价格申报工作，促进各地房地产市场的规范化发展。
全面改变房地产交易税费收取方式是措施之二。房地产成交申报价格一直作为房地产交易税费收取的重要依据，因此，改变收费方式是规范二手房成交价格申报的前提。目前，建设部已经作出交易手续费按平方米收取，每平方米标准在1.5—6元不等；产权登记费按套收取，每套80元。然而，交易税费的大头在契税，其收费方式仍然按照成交价格的百分比收取，导致交易当事人为逃避税费，不如实申报成交价格的现象屡禁不止。为彻底根除交易当事人逃避税费心理，建议国家财政部门应审时度势，彻底改变目前契税收取模式，契税收取可改为按平方米或按套收取。
同时，房管部门应加强与房地产中介机构的联合。目前各地房地产中介机构比比皆是，中介机构掌握的房地产交易现状普遍真实可靠，房管部门应主动出击，依托各地房地产交易中心，联合房地产中介机构，掌握二手房交易的真实信息。
