来源：邦地产、反做空研究中心
国人很多时候一说到房产税，就会举美国的例子来说它是如何好、如何有利于社会公平、如何有利于抑制房价…
没想到，这么快就被打脸了...
根据彭博社的消息，美国总统候选人特朗普提议，废止他称之为“死亡之税”的地产税。
但中国人对房地产税的热情很高，上个月都还在热传 “房地产税最快2017年通过立法”的消息。
房产税真的那么好用？估计很多人还没搞清楚美国的地产税是啥~~~
特普朗想废除的是什么税？
按照美国现行法律，特普朗想废除的地产税，税率40%，仅适用于房产价值高于545万美元的单身人士或1090万美元的夫妇。
但为什么他说是“死亡之税”呢？因为在美国，遗产税是地产税的一部分。只不过遗产税是在人死之后，有一个终生累积赠予免税额度，这时会把生前所有用过的赠予免税额度从545万美金中减掉，然后剩余的额度跟遗产比较，遗产超出额度的部分，按照40%的税率征税。
很明显，特普朗代表的是富人阶层的利益。
因为按照上述金额计算下来，你换成人民币，会发现金额还真不小。
但美国人还是愿意交，为什么？
其实，即使是在美国，也是基本上所有的地方政府都会对不动产征税，这些不动产包括：土地、商业地产以及家庭住宅。
但美国的土地属于政府的只有一小部分，大部分土地掌握在私人手中。居民买房子是连地一起买下来，而这地也成了私有财产的一部分。所以普通老百姓缴纳房产税，被地方政府视为他们的一大收入来源。
在美国，大部分县征收的住宅房产税为每个房主每年1000 美元左右，占房产价值的1%以下，但由于各州缴纳金额不相同，大部分都在1000美元～3000美元之间。但是纽约附近的各县，房产税能高达8500美元。
但重点是，美国的房产税征收来，主要会用作地方政府的公共开支！
通常来说，主要用于当地教育，图书馆，公共设施，支付本地公务人员（如警察等）的开支。
一般房产税高的地区，因为有更多的财政支持，学校、图书馆等也会更好。相应区域的房产，每年的增值空间也大。
中国人的房地产税拿来做什么？
国内征收房产税的两大目的已经被报道过多次，那就是抑制房价！抑制市场投机！
但从上海和重庆的试点来看，这两个目的显然都是落空的。上海和重庆从2011年开始试点征收，上海房价至少涨了55%，重庆房价更是几年来直线发展。
上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46％和26％，比同类城市降幅高10至20个百分点，但到了第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。到了第三年，效果直接忽略不计。
如果说是为了增加政府收入，重庆试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03％；与重庆相比，上海虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7％。
根据上海国税局的信息，2015年上海房产税共收入约129亿元，20多亿的试点房地产税贡献率不过16%，再抛去征收成本，所剩无几。
这点钱，想要像美国那样用于公共开支，简直是杯水车薪。
而且，中国似乎并没有公布这笔税收未来会用在什么地方。若仅仅是为了抑制房价，是不是有点过于“小白兔”？
财长为了房产税仍义无反顾
在今年G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示将“义无反顾推进房地产税制改革”。
按照设想，房地产税将增加第二套、第三套房子的持有成本，从而使投机者减少，增加有效供给。
在国家税务总局原副局长许善达看来，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。
肯定嘛～土地是国家的，不像美国“私人领土不可侵犯”，但是房子是老百姓的，交了契税，老百姓还要每年缴税……真要全面开征，想必是唉声一片，因为不合理啊！
按照上海的试点，对人均超过60平方米的进行房产税征收，税率为0.6%和0.4%。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万元，那么其一年应缴房产税4000至6000元左右。
真正有钱能多买房的人，会在乎这几千块的税？房产税卡的其实是普通置业人群，所以有观点认为征收房产税是跟去库存唱反调。
想靠多征税来调控楼市的理由显得多么苍白无力。不如学学美国，能真正用在惠于老百姓的地方。
【推荐】学者：房地产税会把中国经济推向日本失去的20年
房地产税讲了多年了，每次都引起高度关注，每次虚惊?一场。未买房者引颈高盼，喜出望外，已买房者担惊受怕，理论家们马上文章纷纷出笼，吸人眼球。最后财政部风声大雨点小不敢动真的，北上广深厦合宁苏房价又大涨一场。
我敢和任何建议收房地产税的人当面在央视或凤凰卫视pk，看看谁是谁非，谁在推进中国经济增长和发展，谁在致中国经济于死地。交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮。税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！讲理吗？
另外，谁推高了房价？13.7亿国人？不是，是央行大发货币，朱镕基总理退休2003年，M2约为12万一13万亿，（1949起51年），现在仅13年为149万亿，10多倍，M2除以GDP为百分之200多，美国始终不到百分之100。大量货币到来，又95%是产能过剩，货币就往大城市房地产中钻，推高了房价。（朱总理管经济十多年，房价不涨，复旦大学附近房价始终3800一约4000元一平米，货币管住了啊）。一边央行大发货币，一边房价推高，一边财政部长又要征税，何等如意算盘。
如果把中国经济推向日本失去的20年，谁担当得起？相信?定是前几年上海重庆的房产税，名存实亡，或北京的增值税，导致很多很多家庭假离婚，以失败而告终一幕的重演。相信党中央国务院决不会容忍财政部个别官员的胡言乱语及胡作非为。
请记住，古今中外，货币财政税收部门不一定都对，干错事的多的是。新朝时王莽多次币制改革，法国雨果时的门窗税，都使人民恨之入骨。雨果讲，门窗税是对人民的空气阳光征税，是恶税。搞得成千成万人民假离婚的税是良税吗？中国老百姓不是西方国家的良民，收入低，挣点钱，给小孩买个房不容易，你有政策，我有对策，你要征房地产税几万，几十万，我假离婚几十元，再非法同居。
楼部长我们认识，希望你是总观全局的经济学家，不是贾康类的只知税收不知全局的官员。切切。（有关细节，理论，容当日后深入讨论。顺祝暑祺！）
深夜于复旦大学
（文/谢三百 复旦大学管理学院教授、博导 有删节）
【补充】社科院专家七问房地产税：新政可能带来国家治理风险
一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？
不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆试点的个人住房房产税是一种类型，上海试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是另一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。
房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源，只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。
二问：国际惯例是中国开征房地产税的理由吗？
国际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。
三问：房地产税调节房价符合社会公众的真正预期吗？
有人希望能用房地产税来调节房地产市场，但如果购房者数量不减少，新增的税只会转嫁出去。
假设以最高3%的房地产税率来计算，只要房价一年能涨10%，就足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。
如果房价下调，那么新增的房地产税，就可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。一旦房地产市场有了风吹草动，新增的房地产税就会作为一个外生因素，对房地产市场造成强烈的冲击。行为经济效应的发生，使得通常情况下的所谓理性计算失效。
这样，希冀以房地产税来调节房价，只会缘木求鱼，搞不好还会酿成大祸。
四问：房地产能够再承受多少税负？
个人在购买住房的环节实际上支付了大量由开发商代付的税费基金（或称广义税负），造成了不少人认为住房持有环节应该课税。税负空间是有限的，既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，这显然是不合理的。
土地收入同样构成广义宏观税负的一部分，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。
房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。
中国广义宏观税负在世界上大约处于中等偏上的水平。目前，中国经济正处于转型升级的关键时刻，决策层正在致力于降低宏观税负。在这样的背景下，在原有税收体系之外，还要加征房地产税，只会与“降低宏观税负”的目标背道而驰。
五问：地方政府可支配财力就一定要靠房地产税吗？
需要认真思考的是，在缺少房地产税的条件下，地方政府可支配财力来自何方？土地收入是地方最重要的可支配财力来源之一。这个格局至少目前没有变化。营业税收入曾经是地方最重要的税收收入。营改增全面试点之后，增值税中央和地方共享比例的调整，在很大程度上也维持了地方政府可支配财力格局。因此，仅仅从获取地方可支配财力来看，房地产税开征没有充分的理由。
六问：房地产税需要进一步试点吗？
关系国计民生的房地产税制建设大业，容不得一点闪失。在未来正确的事，至少在现实，还需要保持必要的谨慎，谨慎不等于房地税改革的拖延，谨慎只是为了让改革方案更加务实。那些在局部地区进一步试点房地产税的建议也要慎重。试点只是为没把握的事而为，房地产税开征的效果，实际上已经很清楚，就没必要为试点而试点。
七问：房地产税开征会有什么样的国家治理风险？
房地产税开征可能遇到征收不到位的风险。房地产税征收不到位，也会损害政府公信力。为此，需要深入分析原因，是因为纳税人不愿意交税所致，还是因为交不起税？ 如果是前者，那么就要检讨房地产税方案到底存在什么问题。房地产税方案的适用范围是否合理？房地产税用于地方公共服务，如果当地公共服务已经很好，那么还有必要征收较多的房地产税吗？
拥有房地产多的人多纳税，但是房地产税不能解决贫富差距问题。收入分配问题需要一整套的公共政策体系来解决，社会保障和公共服务的优化可能比税收更值得重视。在经济社会的转型期，国家治理的挑战本来就比制度稳定器要大得多。
（作者：中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇）
【背景新闻】楼继伟：下一步将义无反顾改革房地产税制
7月23日，财政部部长楼继伟在2016年G20税收高级别研讨会上表示，应该改革房地产税制，信息征集能力弱以及利益调整阻碍是个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出的主要原因。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。
今年上半年楼继伟曾对外表示，房地产税目前处于立法阶段，而个人所得税改革正在提出方案。
全国人大财经委副主任郝如玉此前表示，房地产税方案还在起草，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，另外一个地区征收房地产税，使得人才向周边地区转移。
原国家税务总局副局长许善达曾表示，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大小。
此外，楼继伟还在G20会议上表示，中国最近落实的营业税改征增值税政策有助于提高各行业专业性，有利于企业研发获得税收优惠，激励创新。但是，营改增也还有发展空间，例如如何增强包容性，让更多的小企业参与进来。此外，现在实施的起征点政策，在效果上看也存在很多漏洞，有待改善。
